היתר בנייה לבית פרטי – כל מה שצריך לדעת

היתר בנייה לבית פרטי – כל מה שצריך לדעת
קבלת היתר בנייה הוא אחד מהשלבים הקריטיים והמשמעותיים ביותר בתהליך בניית בית פרטי בישראל.
לאחר שהלקוח נותן את אישורו הסופי לתכנון האדריכלי של המבנה, האדריכל יכול להגיש תוכנית הגשה, הלא היא הגרמושקה, לוועדה המקומית לתכנון ובניה לצורך הוצאת היתר בנייה.
אין אפשרות לפסוח על שלב הוצאת ההיתר או להתחיל לבנות לפני שהוא מתקבל באופן רשמי, וחשוב לפעול באופן המדויק ביותר על מנת לקבל אותו בזמן הקצר ביותר, ללא דיחוי וללא עיכוב.
התהליך כולל השלמה של מספר שלבים שמערבים גורמים ואנשי מקצוע שונים בהובלת האדריכל.
יש להתחשב מבעוד מועד בדרישות ובתנאים של כל פרויקט בפני עצמו, בהתאם לתקנות הרשות המקומית שבמסגרתה הוא יבנה.

חוק התכנון והבנייה
חוק התכנון והבנייה מפרט את המצבים בהן חלה חובה בקבלת היתר בנייה לבית פרטי בישראל. בניית בית פרטי מהווה את אחד מהמצבים המרכזיים מבין אלו.
גם מצבים משניים, כגון ביצוע שינויים בקונסטרוקציה של המבנה והוספת תוספות בנייה דורשים לרוב קבלת היתר בנייה, וכל מקרה לגופו.

שלבים בהוצאת היתר בנייה
לצורך קבלת ההיתר יש לעבור הליך מסודר הכולל מספר שלבים ברורים:

• הכנת תוכנית ההגשה.
• הגשת הבקשה המפורטת.
• פרסום אופציונאלי בעיתון: במידה ומדובר בבנייה שלא בהתאם לכללים הרגילים, אשר כוללת חריגה מתוכנית בניין עיר, הידועה גם בשם "הקלה", יש ליידע על התכנון באמצעות פרסום בעיתון.
  מידע נוסף בנושא בהמשך המאמר.
• דיון בוועדה המקומית וקבלת החלטה – אישור, דחייה או אישור תחת קיום תנאים מסוימים.
• קבלת ההיתר והתחלת הבנייה.

אישורים הנדרשים לצורך קבלת היתר בנייה
על מנת לקבל את ההיתר המיוחל, יש להמציא מספר אישורים הכרחיים, כגון:

• אישור בזק.
• אישור חברת חשמל.
• אישור שירותי כבאות והצלה.
• אישור תוכנית סניטארית.
• אישור מנהל מקרקעי ישראל.
• אישור תכנון המרחב המוגן.
• אישור על תשלום אגרות.
• ועוד ובהתאם לפרויקט המסוים ולרשות המקומית שבתחומה הוא עתיד להיבנות.

חשוב להקפיד לספק את כל האישורים ובכך למנוע סירובים או עיכובים במתן ההיתר.

הכנת הגרמושקה – תוכנית ההגשה
לאחר שהלקוח נתן את אישורו המבורך, האדריכל חותר להשגת אישור הוועדה המקומית לתכנון ובנייה. הוא מפיק מסמך הנקרא גרמושקה ואשר כולל:

• פרטים בסיסיים של הנכס ושל הבנייה, כגון כתובת, פרטי בעלי הנכס, פרטי האדריכל ומהנדס הבניין – ועוד, וכמו כן גם תיאור הבקשה לקבלת היתר בנייה בקווים כלליים.
• תוכנית אדריכלית מלאה ומפורטת.
• פירוט סוג הבנייה וחומרי הבנייה.
• תכנית לפיתוח השטח.
• מפת מדידה – מפה טופוגרפית של השטח בקנה מידה של 1:250, המופקת על ידי מודד מוסמך, ואשר צריכה להיות בתוקף לחצי השנה האחרונה.
• אישור רשויות וגופים רלוונטיים.
• חתימות של הגורמים האחראים על תכנון ובניית הבית העתידי להיבנות.

כמה זמן לוקח לקבל היתר בנייה?
הועדה מתכנסת אחת לכמה שבועות ודנה בבקשות שעומדות על הפרק. פרק הזמן הדרוש להוצאת היתר בנייה לבית פרטי משתנה ותלוי במספר גורמים – חלקם אדמיניסטרטיביים או ביורוקרטיים באופיים וחלקם תלויים בוועדה עצמה או ברשות המקומית שבה הבנייה צפויה להתבצע. מעבר לכך, ככל שהבקשה סבוכה יותר, כך קבלת ההיתר עשויה לקחת זמן רב יותר. לרוב התהליך אורך בין 4 ל-12 חודשים. חשוב להגיש את הבקשה באופן המלא והמדויק ביותר, לרבות כל המסמכים הרלוונטיים, וכך לשפר את הסיכוי לקבל את ההיתר בהקדם האפשרי. בכל זאת הועדה מערימה קשיים לעיתים, מבקשת מסמכים בשלבים ולא בבת אחת, ולכן התהליך עשוי להתעכב. אנשי מקצוע מנוסים ומיומנים, שעוסקים בתחום הבנייה זה שנים רבות, מכירים את תהליך קבלת ההיתר על בוריו ומכירים את המערכת, ידעו להתנהל באופן הטוב ביותר ולדאוג לטובת הלקוח.

חשוב לדעת: היתר הבנייה תקף לרוב למשך שנה מיום הנפקתו על ידי הוועדה המקומית לתכנון ובנייה.

עלות הוצאת היתר בנייה
אנשים רבים שואלים את עצמם כמה עולה להוציא היתר בנייה לבית פרטי. קבלת היתר בנייה כרוכה בתשלום לאדריכל ולמספר יועצים ואנשי מקצוע, לרבות מודד, יועץ אינסטלציה וקונסטרוקטור, וכמו כן גם תשלום אגרות והיטלים לרשויות. העלות הכוללת להוצאת היתר בנייה נעה לרוב בין 70,000 ₪ ל-100,000 ₪.

קבלת היתר בנייה במצב של בנייה מיוחדת
לעיתים יש רצון לבצע בנייה באופן שחורג מהנורמה המקובלת ומתכנית בניין עיר. זהו מצב המכונה "הקלה". על מבקש ההיתר לפרסם במצב שכזה את התכנון בפרהסיה. הכוונה לפרסום בשלושה עיתונים – שני עיתונים ארציים ואחד מקומי. יש להציב בנוסף שלט בחזית המגרש ולשלוח בדואר רשום את נוסח ההקלה לבעלי המגרשים באזור. בעלי המגרשים ואנשים אחרים יוכלו בתגובה להתנגד לבנייה באופן רשמי אם יראו לנכון. זאת יוכלו לעשות תוך 14 ימים מתאריך הפרסום.

ערר על סירוב להוצאת היתר בנייה
במידה והועדה לא אישרה את ההיתר בנייה לבית פרטי, ניתן להגיש ערר תוך 30 ימים מהרגע שבו התקבלה ההחלטה השלילית. בערר תדון ועדת ערר. על מנת להצליח בערר, יש להגיש נימוקים ותימוכין רלוונטיים אשר סותרים את טענות הועדה המקומית, ולא להסתפק בהגשה מחודשת של אותם מסמכים שהוגשו כבר בפעם הראשונה.

כיצד נראה היתר בנייה?
התקבל היתר הבנייה – ברכותינו! כעת ניתן להתחיל במלאכת הבנייה עצמה ולהתחיל להזיז דברים בפועל. היתר הבנייה הוא למעשה רישיון בניה שמאשר את התוכניות שתוכננו. הוא כולל את הגרמושקה החתומה וטופס חתום נוסף מאת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, הכולל את פרטי הבקשה למתן היתר בנייה.

היצמדות להיתר במהלך הבנייה
וודאי שהבנייה עצמה חייבת לתאום באופן מלא את ההיתר ואת התוכניות שהוגשו לצורך קבלתו. האדריכל נותר בקשר עם הועדה המקומית ומדווח על התקדמות הבנייה לאחר כל נקודת ציון חשובה. פקח מטעם הוועדה יגיע למקום על מנת לבדוק ולאשר שהבנייה אכן תואמת את ההיתר. במידה ותימצא סטייה מסוימת מהתוכנית המקורית שהוגשה לוועדה ועל פיה ניתן ההיתר, אדריכל הפרויקט יאלץ להכין תוכנית מעודכנת ולהגיש אותה לצורך קבלת היתר בנייה מחודש.

הוצאת היתר בנייה עם חברת פרובונה – יזמות בנייה ושיווק נדל"ן
חברת פרובונה מספקת ללקוח המעוניין לבנות בית פרטי את כל השירותים הדרושים להשגת המטרה ומאגדת אותם תחת קורת גג אחת, לרבות הכנת פרוגרמה, הכנת גרמושקה והוצאת היתר בנייה. אנו דואגים שהיתר הבנייה יתקבל בהצלחה ובהקדם האפשרי, על מנת שלא לעכב את התהליך עבור לקוחותינו. זאת מתוך ההבנה שכל טעות, כל חוסר וכל אי ודאות או אי דיוק באחד מהשלבים בהוצאת היתר בנייה יגררו החזרה של הבקשה בצירוף דרישה להשלמת החוסרים ותיקון השגיאות. מעבר להיעזרות באנשי המקצוע הטובים ביותר, עצם העובדה שכל השירותים מרוכזים במקום אחד גם תורמת לייעול ולזירוז התהליך ולהימנעות חשובה מטעויות.