נושאים שחשוב לטפל בהם לפני בניית בית פרטי

נושאים שחשוב לטפל בהם לפני בניית בית פרטי
עוד לפני שמתחילים בתכנון האדריכלי של הבית ונכנסים בעובי הקורה, ולבטח לפני הבנייה עצמה, יש מספר נושאים שעומדים על הפרק וחשוב לטפל בהם. טיפול בחלק מאותן סוגיות הוא הכרחי לצורך קבלה של היתר בנייה רשמי מהוועדה המקומית לתכנון ובניה, והשאר נדרשות על מנת שהפרויקט כולו יתנהל באופן חכם ומדויק. נושאים אלו כוללים תשלום של אגרות והיטלי פיתוח, אומדן ותשלום היטל השבחה, עריכת הסכם פינוי הפסולת מאתר הבנייה, הזמנת מפת מדידה למגרש, רכישת ביטוח בנייה קבלני, קבלת ייעוץ פיננסי מעמיק והיוועצות עם שמאי ועורך דין מקרקעין בשלב רכישת המגרש.

תשלום היטלי פיתוח
תשלום היטלי פיתוח מהווה תנאי לקבלת היתר בנייה רשמי. שיעור ההיטלים נקבע על פי שטח הקרקע ועל פי שטח הבנייה, ונקבע על ידי כל רשות מקומית באופן פרטני. בחלק מהמקרים כבר בוצע במקור תשלום עבור שטח הקרקע, ובמצב זה יש לשלם רק עבור השטח המיועד לבנייה. חלק מההיטלים משולמים לרשות המקומית וחלק לתאגידי המים והביוב. היטלי הפיתוח הם:

• היטל הקמת מערכת מים – מימון התקנת תשתית ומערכת מים ציבורית על ידי העירייה או הרשות המקומית. גובה ההיטל לא נקבע על פי שטח הקרקע, אלא רק על פי שטח הבנייה.
• היטל הקמת מערכת ביוב – בניית בית פרטי חדש מצריכה פיתוח והתקנה של תשתית ביוב, וזאת לצורך איסוף והולכה של שפכים למתקני טיהור. ההיטל נועד על מנת לכסות את עלויות ההתקנה והתחזוקה של מערכת הביוב, שמבוצעות על ידי הרשות המקומית.
• היטל הקמת כבישים ומדרכות – היטל הנוגע לסלילת כבישים, מדרכות ותשתיות עירוניות אשר גובלים בבית הפרטי שעתיד להיבנות.
• היטל תיעול – היטל הקמת תשתיות לתיעול וניקוז מי גשמים, אותם אין אפשרות להזרים למערכת הביוב. בחלק מהמקרים נכלל בהיטל הקמת כבישים ומדרכות.

תשלום היטל השבחה
עליה בשווי של נכס מקרקעין מצריכה תשלום של היטל השבחה עבור אישור התוכנית, והוא משולם לוועדה המקומית לתכנון ובנייה. שיעור ההיטל הוא מחצית מההשבחה. במקרים רבים ניתן לערער על גובה ההיטל ולהביא להפחתתו.

תשלום אגרות בנייה
מלבד התשלומים על ההיטלים הנ"ל, יש לשלם גם אגרות בנייה שונות לוועדה המקומית לתכנון ובניה. גובה האגרות נקבע לפי היקף הבנייה וסוג הבנייה ומשתנה בין וועדה לוועדה. 

עריכת הסכם פינוי פסולת
במהלך הבנייה מצטברת פסולת רבה, כגון בטון, עפר, ברזל, פלסטיק, זפת – ועוד. חוק התכנון והבנייה קובע שעל מנת לקבל היתר בנייה, יש צורך להציג חוזה עם קבלן ועם אתר מורשה לפינוי הפסולת שתצטבר במהלך הבניה, ולהצהיר בטופס מהו נפח הפסולת שצפויה להצטבר. קיימת רשימת אתרים מוסדרים שמאושרים על ידי המשרד להגנת הסביבה, ורק בהם ניתן להשתמש. בנוסף, יש לספק אישור על כל פינוי שבוצע ולהעבירו לגורם רשמי בכל שלושה חודשים. טופס 4, הלא הוא טופס האכלוס הרשמי בסיום הבנייה, יינתן בכפוף לאישור מהאתר המורשה לטיפול בפסולת הבנייה בדבר כמויות הפסולת שפונו לאתר בפועל, ועליהן לעמוד בקנה אחד עם הכמויות שהוצהרו בשלב הראשוני (או להיות גבוהות יותר).

הזמנת מפת מדידה
יש להשתמש בשירותיו של מודד מקצועי, שיפיק מפת מדידה טופוגרפית לשטח, אשר מתארת את המאפיינים הטופוגרפיים שלו, מיקום התשתיות והניקוז, דרכי הגישה אל המגרש, הגבולות שלו, גודל השטח – ועוד. מפת המדידה דרושה על מנת להוציא היתר בנייה, לצורך קבלת בעלות רשמית על הנכס ורישום שלו בטאבו ולצורך קבלת טופס 4. בנוסף, המפה משמשת את האדריכל בעת עריכת התכנון האדריכלי המלא של הבית.

רכישת ביטוח בנייה קבלני
תהליך בניית בית פרטי הוא תהליך מורכב ומאתגר. ביטוח בנייה פרטית מספק כיסוי ביטוחי לרכוש, לעובדים שלוקחים חלק בפרויקט ולנזק לצד שלישי. אסור בתכלית האיסור להתחיל במלאכת הבנייה לפני רכישת ביטוח. כל פוליסה מותאמת באופן אישי לפרויקט המסוים וכוללת רמות וסוגים שונים של כיסוים ביטוחיים.

קבלת ייעוץ פיננסי וייעוץ משכנתא
פרויקט יקר ומקיף כמו פרויקט בנייה פרטית מצריך ייעוץ פיננסי קפדני, שמטרתו לבדוק את היתכנות הפרויקט וכדאיותו. היועצים הפיננסיים מחשבים את ההון העצמי של הלקוח ואת גובה המשכנתא שיצטרך לקחת ובונים לו מסגרת תקציב ריאלי לפרויקט, תזרים מזומנים ודו"ח אפס. ייעוץ פיננסי מגדיר את גבולות הגזרה, חוסך בעלויות התכנון והבנייה ומאפשר ללקוח הפרטי להישאר רגוע ושליו – ולא לאבד שליטה כלכלית. משכנתא לבנייה שונה ממשכנתא רגילה, ולכן יש חשיבות גדולה גם בקבלת ייעוץ פרטני למקרה זה ובהתאמה של מסלול משכנתא מתאים ומשתלם, לרבות ליווי אישי מול הבנקים וניהול מו"מ מול הפקידים למען קבלת התנאים הטובים ביותר.

היעזרות בשמאי ועורך דין מקרקעין
בשמאי מקרקעין כדאי להיעזר לצורך ביצוע הערכת שווי למגרש הפרטי לפני רכישתו ולצורך הפחתת היטל השבחה. עורך דין שמתמחה בדיני מקרקעין יכול לייעץ ולייצג את הלקוח בהקשר לזכויות משפטיות שונות הנוגעות לרכישת הקרקע, ואין לוותר על שירותיו בתהליך הבירור אודות הקרקע ורכישתה בפועל.

בניית בית פרטי באופן בטוח ומקצועי עם חברת פרובונה – יזמות בנייה ושיווק נדל"ן
בנייה איתנו תבטיח לכם את כל השירותים העיקריים והשירותים הנלווים, לרבות טיפול בביורוקרטיה, תשלום אגרות והיטלים והוצאת היתר בנייה. חברת פרובונה לוקחת לידיה את המושכות ולוקחת אחריות על כל שלבי התכנון והבנייה, כך שאתם לא תצטרכו להתעסק בדבר, מלבד לספר לאדריכל מהם הרצונות והצרכים שלכם מבחינת התכנון, החלוקה והעיצוב של הבית החדש. איתנו הפרויקט יתנהל באופן האולטימטיבי, תוך עמידה בתקציב ובלוח הזמנים ועם שקט נפשי רב. מזמינים אתכם ליצור איתנו קשר טלפוני או להשאיר פרטים באתר ונחזור אליכם בהקדם לצורך קביעת פגישת היכרות ראשונית ללא עלות וללא התחייבות.