כל מה שצריך לדעת על משכנתא לבניית בית פרטי

כל מה שצריך לדעת על משכנתא לבניית בית פרטי
תהליך קבלת משכנתא לבניית בית פרטי הוא תהליך מורכב וסבוך יותר מאשר קבלת משכנתא לרכישת דירה. יש צורך להגיש מסמכים אחרים, לרבות היתרי בנייה ותכנונים לבנייה בשטח, וקשה יותר לקבל מהבנקים את מה שרוצים. חשוב מאוד לערוך תכנון פיננסי נכון ולדעת כיצד להתנהל מול הבנקים על מנת להצליח לא רק לקבל את המשכנתא המיוחלת – אלא גם בתנאים המתאימים והטובים ביותר עבורכם. כשמדובר בבניית בית פרטי, לעיתים יש לקחת 2 משכנתאות נפרדות, ולעיתים ניתן להסתפק במשכנתא אחת שנלקחת במספר פעימות – בהתחלה לצורך רכישת מגרש, ובהמשך לצורך שלבי הבנייה בפועל. תכנון נכון יעניק לכם שקט נפשי ויאפשר לכם לעבור לבית החדש ישירות מהבית הנוכחי שלכם, ללא צורך במגורים זמניים במקום אחר.

מתחילים בהתחלה
בראש ובראשונה מומלץ להתחיל בביצוע תכנון פיננסי נכון ומקצועי שמעניק שקט וחוסך כסף רב. התכנון עוסק בחישוב ההון העצמי של הלקוח, בניית מסגרת תקציב ריאלית לפרויקט, תכנון תזרים מזומנים ובניית דו"ח אפס. יש עלויות רבות לקחת בחשבון מבעוד מועד, כולל תשלומים מיידיים שיש לשלם הרבה לפני הבנייה, כמו למשל מס רכישה, תשלום לעו"ד ותשלום על הוצאת היתר בנייה, וזאת אחת הסיבות לכך שחשוב לבצע תכנון מדויק ככל האפשר. לאחר התכנון הדקדקני עוברים לשלב הבא – מציאת מגרש בהתאם לרצון הלקוח והתקציב שהוגדר. בשלב זה יש בידינו מספיק מידע על מנת לפנות לבנקים בשביל לבדוק את מסלולי המשכנתא השונים לפרטי פרטים.

2 משכנתאות או משכנתא אחת
מבחינת המשכנתא לבנייה פרטית, יש להבדיל בין משכנתא לרכישת מגרש לבין משכנתא לתהליך הבנייה עצמו והתשלומים לקבלן. יש אפשרות לקחת 2 משכנתאות נפרדות, אחת לכל אחד מהחלקים בפרויקט, ויש אפשרות לקחת משכנתא אחת לכל התהליך, שאותה תקבלו מהבנק בכמה פעימות שונות. עבור המגרש הכסף יגיע אליכם בפעימה אחת, ובהמשך תקבלו חלקים של הכסף לאחר סיום של כל שלב מהותי בתהליך הבנייה.

קבלת מימון למגרש וקבלת מימון לשלבי הגמר והבנייה
אין צורך להביא אישורים או היתרים מיוחדים על מנת לקבל משכנתא לקניית מגרש. לפני המשכון וקבלת הכסף מהבנק, מגיע שמאי למגרש, עובר על כל הנתונים שלו ברמה התכנונית בתב"ע וברמה המשפטית וקובע ערך כספי למגרש. לעומת זאת, לצורך קבלת משכנתא לשלבי הבנייה עצמה, יש צורך להגיע עם היתרים ואישורים בפועל. על מנת לקבל את הכסף בכל פעימה יש להגיע לבנק עם אישור מהקבלן או מהאדריכל על העבודה שבוצעה ועל הסכום שיש עליכם לשלם.

השלבים לקבלת משכנתא לבנייה פרטית
השלב הראשון קשור למשכנתא לרכישת המגרש. ייעוץ משכנתאות איכותי ישיג עבורכם עד 70 אחוזי מימון, בעוד שאר התשלום יגיע מההון העצמי שלכם (בין 30%-50%). לאחר מכן יש לפעול לקבלת היתר בנייה, תהליך אשר יכול לארוך עד שנה. מומלץ לקבל אישור עקרוני לכל העסקה כבר בשלב הראשוני – גם לפני שיש היתר בפועל, ואז לקבל את שאר הכסף במספר פעימות בהתאם לקצב התקדמות הבנייה.
במידה ואין לכם מספיק הון עצמי לצורך קבלת משכנתא נוספת לבנייה עצמה או להמשך התשלומים של אותה משכנתא, ניתן למשכן את המגרש עצמו או לחילופין למשכן את הדירה הנוכחית שלכם ולקבל עד 50% מערך הדירה. במידה והיא כבר ממושכנת מקודם לכן, ניתן לקחת משכנתא נוספת, אך בכל מקרה לא ניתן לעבור את סף ה-50%.

ההבדלים בין משכנתא רגילה למשכנתא לבניית בית פרטי
אין ספק בכך שתהליך קבלת משכנתא לבנייה עצמית במגרש הוא שונה במהותו ומורכב יותר, וקשה יותר לקבל משכנתא לצורך זה. את ההבדלים העיקריים בין המשכנתאות ניתן למנות באופן הבא:

• משכנתא לרכישת דירה רגילה ניתנת בפעימה אחת, לעומת משכנתא לבית פרטי שמתקבלת בכמה פעימות.
• בגלל שהבנייה טרם בוצעה בפועל, כשמדובר במשכנתא לבניית בית יש להגיש מסמכים שונים – והרבה יותר מסמכים בסך הכל.
• באופן כללי, הבנקים מהססים יותר לפני שהם מעניקים משכנתא לצורך בנייה, והריביות גם עשויות להיות גבוהות יותר כתוצאה מכך.
• כשמדובר במשכנתא רגילה, הכספים עוברים ישירות למוכר הנכס, בעוד שבמשכנתא לבנייה פרטית הכסף מועבר ללקוח שהזמין את הבנייה.
• כשמדובר במשכנתא לבניית בית, הריבית עשויה להשתנות בכל פעימה של קבלת המשכנתא, ולכן קשה לדעת מראש מהן הריביות הסופיות של ההלוואה.
• יש לזכור ולהבין שבכל מקרה, חרף העובדה שמבוצע תכנון פיננסי קפדני, עדיין מדובר בהערכות – וייתכנו שינויים קלים במרוצת הדרך. זה משנה את הדינאמיקה של לקיחת המשכנתא, ולכן מומלץ לקחת משכנתא מעט גבוהה יותר, על מנת לכסות מראש הוצאות בלתי צפויות.

החשיבות שבקבלת ייעוץ משכנתאות מקצועי
קשה להפריז בחשיבות שבקבלת ליווי וייעוץ משכנתאות מן המעלה הראשונה. מעבר לתכנון פיננסי מדויק מלכתחילה, שמקנה סדר חשוב, נותן שקט נפשי ומאפשר לראות את הנולד, כל הקשור באופן ספציפי למשכנתא עושה הבדל של שמיים וארץ.

• יועץ משכנתאות מקצועי מכיר את המסלולים השונים וידע להתאים לכם את המסלול ואת תמהיל המשכנתא המתאים ביותר עבורכם.
• יועץ משכנתאות מקצועי יעזור לכם להתמודד עם כל הביורוקרטיה הכרוכה בתהליך מסוג זה.
• יועץ משכנתאות מקצועי יודע כיצד הדברים מתנהלים וכיצד להתנהל מול הפקידים הממולחים בבנק, ויעזור לכם להשיג מימון גבוה ולקבל משכנתא בתנאים מעולים.

חשוב להדגיש שבשל ההבדלים הקיימים בין קבלת משכנתא רגילה לקבלת משכנתא לבניית בית פרטי, יש להיעזר ביועץ משכנתאות שמתמחה באופן ספציפי בקבלת משכנתאות מסוג זה, ולא להתפשר על שירות אחר.

לעבור ישירות מהבית הקיים לבית החדש
אחת ממטרות העל של תכנון פיננסי נכון וייעוץ משכנתאות מקצועי במקרה של בניית בית פרטי, היא לעבור ישירות מהבית הנוכחי לבית החדש. רוב האנשים עוברים לגור בשכירות או מוצאים פתרון זמני אחר, כמו למשל מגורים אצל ההורים. זה בהחלט אפשרי להתנהל באופן יעיל יותר ולהצליח לעבור ישירות בין הבתים. כדאי למכור את הבית הנוכחי במהלך תהליך הבנייה של הבית החדש, שלוקח לרוב כשנה, ולתזמן את התשלומים שתקבלו מרוכש הדירה למועד התשלומים שעליכם להעביר לקבלן.

קבלת משכנתא לבניית בית עם חברת פרובונה – יזמות בנייה ושיווק נדל"ן
חברת פרובונה שמה דגש משמעותי על כל ההיבטים התכנוניים והפיננסיים של בניית בית פרטי בישראל. אנחנו דואגים לתכנון פיננסי מעמיק וקפדני שחוסך כספים רבים, מעלים את הסיכונים ואת ההפתעות וחושב לטווח הארוך. הדבר מעניק רוגע נפשי רב ללקוחות שלנו ומאפשר להם לישון טוב בלילה, בידיעה שהכל מנוהל כמו שצריך והם לא יתקעו בשום שלב ללא יכולת לשלם. אנו מתמחים בייעוץ משכנתאות ובקבלת משכנתא לצורך בניית בית, מכירים את כל הסוגיות ואת כל הדקויות ובעלי מומחיות בבניית תמהיל מותאם אישית ובהוצאת התנאים הטובים ביותר עבור הלקוחות שלנו, וזהו ללא ספק יתרון משמעותי. איתנו תוכלו לעבור ישירות מהבית הקיים לבית החדש.